Майами гордится популярной сценой клуба South Beach, своей архитектурой ар-деко (Ар-деко, варианты: ар деко, арт деко, арт-деко (фр. art déco букв. «декоративное искусство», из Exposition Internationale des Arts Décoratifs et Industriels Modernes — «Международная выставка современных декоративных и промышленных искусств» 1925 г. Париж — течение в декоративном искусстве первой половины XX века, проявившееся в архитектуре, моде и живописи. Представляло собой синтез модерна и неоклассицизма. Отличительные черты — строгая закономерность, этнические геометрические узоры, роскошь, шик, дорогие, современные материалы (слоновая кость, крокодиловая кожа, алюминий, редкие породы дерева, серебро )– прим. ред. perevodika.ru) и, вероятно, лучшей кубинской кухней в стране. Но у жителей Майами не много поводов для гордости.
Спустя более чем три года после того, как экономика начала своё скольжение вниз, район Большого Майами, как и остальные города «солнечного пояса», даже ещё не начали выправляться. В среднем, цены на дома упали на 38 %, с тех пор как они достигли пика во втором квартале 2007 года; уровень безработицы - 11%, это выше среднего национального показателя и больше, чем в большинстве из тех 40 городов, которые были обследованы.
Города «песчаных штатов» - Флориды, Калифорнии, Аризоны и Невады, где строительство и рост цен на недвижимость были просто безудержными, также находятся в беде и занимают 9 из 10 мест в списке «свободнопадающих» городов. В Лас Вегасе, Риверсайде (Калифорния) и Финиксе цены на дома упали в среднем на 50%, 44% и 37% от их пиковых значений. Рабочие места исчезают. Хотя по всей стране в прошлом месяце работодатели добавили 162,000 рабочих мест, Риверсайд получил на 13% меньше рабочих мест в феврале 2010 года (последние доступные данные по этому району), чем в тот же месяц тремя годами ранее. Тампа (Флорида) - на 10% меньше, и Лос-Анджелес - на 9% меньше рабочих мест за тот же самый период времени.
Эти города также не спешат абсорбировать излишки непроданных домов, тем самым загоняя в тупик всякую возможность восстановления.
"Цены на недвижимость были спекулятивными", - говорит Джонатан Миллер, президент Miller Samuel, манхэттенской фирмы по оценке недвижимости. - "На рынок, который и так перегружен невыкупленным жильём, всё ещё продолжает поступать новое».
Что стоит за цифрами.
Чтобы определить, какие города находятся в состоянии свободного падения, мы рассмотрели 40 самых больших городских агломераций (компактное скопление населённых пунктов, главным образом городских, местами срастающихся, объединённых в сложную многокомпонентную динамическую систему с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями – прим. ред. perevodika.ru) (Metropolitan Statistical Areas - MSA) США по шести параметрам.
Мы оценивали каждый MSA по величине падения средней цены дома, начиная с местных пиковых значений, при этом использовались данные рынка недвижимости в регионе. Чтобы определить количество новых построенных домов, мы использовали данные американского статистического бюро, которое отслеживает, сколько разрешений на строительство было выдано. Примерно 98% этих разрешений выдаётся на жилые дома. Мы смотрели на процентное изменение количества новых разрешений на строительство между февралём 2007 и февралём 2010.
Мы также хотели знать, сколько людей въехало и выехало из этих агломераций, так как растущее население поддерживает местную экономику. Мы использовали оценки численности населения, сделанные Бюро статистики, чтобы определить изменения популяции каждой агломерации между июлем 2006 и июлем 2009.
Чтобы судить о производительности труда в каждом городе, мы также оценили его валовый внутренний продукт на душу населения в 2008 году, используя данные Moody Economy.com. Наконец, мы оценили каждую агломерацию по количеству рабочих мест и процентному изменению безработицы в период между январём 2007 и январём 2010. Это было сделано с использованием данных Бюро трудовой статистики. Для получения окончательного результата мы усреднили данные по каждой агломерации.
Стагнация в «Солнечном штате».
С Тампой, Орландо, Джэксонвиллом и Майами города Флориды доминируют в нашем списке. Рынок недвижимости Флориды продолжает падать даже тогда, когда появляются некоторые признаки восстановления. Сравнительно сложный и длительный процесс отчуждения имущества за долги препятствует исчезновению невыкупленных домов с рынка. Поскольку каждое такое отчуждение должно быть одобрено судьёй, то вся процедура занимает, как минимум, пять месяцев.
«В штатах со сложными законами о потере права выкупа, восстановление явно откладывается», - говорит Майк Симонсен, президент Altos Research, калифорнийской фирмы, занимающейся исследованиями рынка недвижимости, и добавляет, что длительность процедуры вступления кредитора во владение имуществом должника может отпугивать инвесторов от недвижимого имущества в этих городах.
Горячая точка на Северо-востоке
Живописный Провиденс (штат Род-Айленд) – единственная агломерация из Новой Англии в нашем списке. Экономически он намного слабее других городов этого региона. Хотя безработица в Провиденсе за последние 3 года росла медленнее, чем в других крупных агломерациях, но, тем не менее, сейчас она очень высока - 14%. Город также добавил на 9 % меньше рабочих мест в 2010-м, чем тремя годами ранее. Рабочие получают извещение об увольнении и уезжают из города. Провиденс - единственный город из первой десятки, в котором наблюдается убыль населения.
Мрачные новости для «Золотого штата».
Калифорнийские города также испытывают большие трудности. Риверсайд, Лос-Анджелес и Сакраменто страдают от ударов, полученных при резком падении надутых рынков недвижимости. Безработица в Городе Ангелов почти утроилась за три года – до 12%. Безработица в Риверсайде также взлетела вверх, как на воздушном шаре - до 15%. Тем временем Сакраменто видел 75%-ое снижение количества новых разрешений на строительство. Всё это - не удивительные, но очень тревожные признаки для калифорнийских городов. Конец строительно-ценового бума в штате имеет гораздо более тяжёлые последствия, чем просто спад в строительной индустрии.
«В Калифорнии очень много рабочих мест было сосредоточено в строительстве», - говорит Майкл Фратантони, вице-президент Mortgage Bankers Association, профессиональной ассоциации финансистов, работающих с недвижимостью. - "Работы по возведению жилых домов на одну семью оказались нестабильными, и именно в этом секторе многие потеряли рабочие места.
Долгосрочные последствия крушения рынка недвижимости в этих городах всё ещё сказываются, а новые факторы, осложняющие восстановление, продолжают неожиданно возникать.
«Восстановление таких городов, как Финикс и Риверсайд, может занять ещё больше времени, потому что люди могут просто уехать туда, где всё более или менее хорошо», - говорит Фратантони. - «Может имеет смысл уехать, а не ждать когда появятся новые рабочие места».
