Министерство финансов обязалось в ближайшее время представить поправки в Налоговый кодекс, отменяющие два налога — на имущество физлиц и на землю. Но радоваться рано. Чиновники предлагают заменить их новым побором — налогом на недвижимость. Базой для его исчисления станет рыночная стоимость недвижимого имущества, а не оценка БТИ, как сейчас. Ставку налога предполагается установить на уровне 0,1 процента ежегодно от цены квартиры, дома или дачного участка.
Казалось бы, мелочь. Однако расчеты показывают, что для многих владельцев квадратных метров и соток налог может оказаться неподъемным. От «лишних» метров придется срочно избавляться.
Кто за?
В правительстве уверяют, что налог имеет социальную направленность и устраняет несправедливость. Аргументы такие. Россия — одна из немногих стран, где налоги на недвижимость на порядок меньше доходов, которые государство получает от владельцев, например, транспортных средств. Для сравнения: за железного коня мощностью 150 л. с. автолюбитель платит 4500 рублей. А участок земли в 6 соток где-нибудь в 50 километрах от Москвы приносит в казну лишь 300 рублей.
По мнению чиновников, в нынешней системе налогообложения недвижимости все устроено несправедливо. Часто случается так, что граждане, владеющие дешевым жильем, платят больше, чем те, кто живет в престижном. Например, собственник трехкомнатной квартиры стоимостью в полмиллиона долларов, расположенной в столетнем здании в центре Москвы, может платить около 140 рублей имущественного налога, а владелец малогабаритного жилья в новом панельном доме на окраине — больше тысячи. Происходит это потому, что базой для расчета налога является не рыночная стоимость квартиры, а оценка БТИ, которая привязана только к себестоимости строительства и износу здания и не учитывает его месторасположение и другие рыночные факторы.
Впрочем, в правительстве называют и более существенную цель, которую преследует очередная налоговая реформа. Муниципальным властям элементарно не хватает денег, собираемых с населения и бизнеса. Финансовый резерв на местном уровне один — земля и то, что на ней стоит. При этом 70 процентов доходов приходится на подоходный налог, 25 — на имущественный и 5 процентов — на земельный. В правительстве предлагают увеличить долю двух последних статей. «Без такого перехода мы реального местного самоуправления не построим», — заявил «Итогам» источник в аппарате правительства. Вопрос в том, за чей счет.
Ведь кто бы спорил: налог на недвижимость действительно является для муниципалитетов самым надежным источником финансирования. Но есть один нюанс: у местных властей неизбежно возникает соблазн завысить стоимость земли и строений или ставку налога, чтобы максимально пополнить свою казну. Такое уже происходит при расчете налога на имущество юридических лиц: налоговые органы с подачи региональных властей очень часто завышают его стоимость. И нет никакой гарантии, что то же самое не будет делаться в отношении граждан.
Заместитель министра финансов Сергей Шаталов как-то пообещал, что размер платежей возрастет только для владельцев жилья премиум-класса. А для всех прочих сбор за квадратные метры даже несколько снизится. Попробуем посчитать.
Не хуже Манхэттена
Расчеты, произведенные «Итогами» с участием экспертов рынка недвижимости, показывают: отдавать государству больше придется всем обладателям недвижимости, а некоторым категориям собственников новый налог и вовсе грозит личным банкротством.
Арифметика получается такая. Ставка, по которой будет взиматься налог, известна — 0,1 процента от рыночной стоимости недвижимости. Значит, полную цену квартиры или дома владелец выплатит в виде налога аж через тысячу лет. Но не все так просто.
Получается, за однокомнатную квартиру в окраинном районе Москвы стоимостью 4 миллиона рублей придется выложить 4 тысячи рублей в год. И правда, сравнительно небольшая сумма. А вот для тех, кто имеет в собственности среднестатистическую московскую «двушку», налог составит около 7 тысяч рублей. А это — плюс две месячные квартплаты к обычным коммунальным расходам москвича.
Дальше — больше. В столице цена квартиры в миллион долларов — совсем не редкость. Причем владельцем столь дорогой недвижимости может быть человек не слишком состоятельный. За полученную от государства в незапамятные времена и приватизированную квартиру большой площади в сталинском доме придется платить налог в районе тысячи долларов в год!
Но и это еще не все. По всей стране идет процесс добровольно-принудительного оформления земли, на которой стоит дом, в собственность владельцев квартир. Налог же будет взиматься с так называемого единого объекта недвижимости, который включает в себя и землю. В случае с городскими квартирами эксперты даже не берутся подсчитать общую сумму платежа. Оценка городской земли — поле непаханное, выверенных методик ее проведения нет. По сути, все будет зависеть от аппетита местных властей, назначающих оценщика.
Сколько может стоить квадратный метр земли где-нибудь на Садовом кольце или, страшно сказать, на Тверской? К примеру, один метр Нижнего Манхэттена идет по миллиону долларов и выше. А чем Москва хуже Нью-Йорка? Между тем, согласно жилищному законодательству, каждый владелец квартиры получает долю в общей собственности, в том числе и на земельный участок, на котором расположен дом, пропорционально площади занимаемого жилья.
Золотая сотка
С дачниками вообще беда. За участки с домами придется платить в разы больше. Сегодня налог за землю для них равен от нескольких десятков до нескольких сотен рублей за сотку. Плюс налог на имущество, если на участке стоит дом или другие постройки. На круг получается не так много.
Возьмем дачный участок площадью 15 соток, расположенный в 25 километрах от МКАД с домом и хозяйственными постройками. В этом году налог на землю для его владельца составил 2535 рублей, имущественный налог — 7990 рублей. Налоговая база земельного налога рассчитывается как оценка БТИ 1980 года с поправочным коэффициентом, взятым по сути с потолка. Постройки, возведенные гораздо позже, также оценены БТИ. К рыночной цене все это не имеет никакого отношения.
Минимальная стоимость сотки в поселке, где расположена упомянутая выше дача, на сегодня составляет 10 тысяч долларов. Значит, цена самого участка — 150 тысяч долларов. Только земля обойдется владельцу при введении нового налога где-то в 4500 рублей в год, что почти вдвое выше нынешнего земельного налога. То же самое произойдет и с налогообложением построек.
Но это весьма приблизительный расчет. В реальности сумма налога на дачу будет зависеть от множества факторов, влияющих на рыночную оценку ее стоимости. Она должна исходить из отдаленности от городских центров, наличия водопровода, электричества, газа, транспортной инфраструктуры.
«Стоимость двух объектов, стоящих рядом, может отличаться в разы», — пояснили «Итогам» в Российском обществе оценщиков. Большое значение имеет размер дома, как он отделан внутри, есть на участке баня или душ, колодец или скважина. В любом случае, как говорят специалисты, 10 тысячами рублей налога в год ни один подмосковный дачник не отделается. Если, конечно, речь не идет о невозделанном участке в глухом лесу без всяких коммуникаций и построек.
Что мы все о Москве и окрестностях? К примеру, дачный участок в 6 соток с небольшим домом на окраине Краснодара стоит примерно 1,2 миллиона рублей. Налог на него составит 1200 рублей в год, что для провинции сумма существенная. Особенно с учетом прочих расходов на недвижимость — налога на городскую квартиру, коммунальных платежей...
Пройдите в кассу
Главная нагрузка, впрочем, придется на жителей крупнейших городов с их дорогой недвижимостью, и прежде всего на москвичей. «Если вычесть доходы сверхбогатых жителей столицы, то средняя зарплата в Москве находится где-то в районе 25 тысяч рублей в месяц. Предлагаемый налог никак не может быть признан необременительным», — говорит эксперт Центра экономических и политических исследований Алексей Михайлов. И с ним сложно не согласиться. Особенно если учесть, что эксперт исходит из рыночной стоимости средней московской квартиры. А если квартир в собственности больше одной? Плюс плата за долю в общей собственности жильцов на землю под многоквартирными домами...
Неудивительно, что россияне в большинстве своем к этой идее относятся настороженно. По данным интернет-опроса, проведенного журналом Metrinfo.ru, 87 процентов респондентов считают, что при введении такого налога в обязательном порядке надо установить соответствующие льготы для малоимущих категорий граждан — прежде всего для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей. И только 6 процентов граждан считают, что такие льготы не нужны.
А вот в какой форме могут предоставляться эти налоговые льготы, мнения разделились практически поровну. Часть считает, что государство обязано предоставлять гражданам субсидии, другие — что ставка налога для них должна быть существенно ниже, чем предлагаемые Минфином 0,1 процента от рыночной стоимости жилья. Прозвучало и предложение вообще вывести из-под налогообложения имущество «нищих миллионеров» — владельцев дорогостоящей недвижимости с низкими доходами.
Наиболее интересным стало предложение привязать ставку налога на недвижимость к доходам граждан, с тем чтобы его сумма не превышала 10 процентов годового совокупного дохода семьи. При этом 35 процентов опрошенных ответили, что такой налог вообще вводить не нужно, и только 16 процентов поддерживают идею Министерства финансов.
Глава государства уже потребовал от разработчиков законопроекта предусмотреть механизмы компенсации роста налогов. Полученные в собственность в результате бесплатной приватизации квартиры могут сегодня стоить очень дорого. Еще дороже — дачи, переданные по наследству. А вот уровень доходов таких граждан может оказаться ниже прожиточного минимума. В этой ситуации важно, чтобы инициативы государства не заставляли людей отказываться от имущества только потому, что платить налоги на него они не в состоянии. Тогда это уже будет не налогообложение, а эдакая мягкая конфискация.
Как считать?
Неудивительно, что судьба налога на недвижимость оказалась непростой. Идея его введения обсуждается почти десять лет. Дело тормозит то, что в стране нет универсальной методики рыночной оценки недвижимости. Создается, правда, единый кадастр. Однако, как признают специалисты, стоимость земли, описанная в нем, не всегда совпадает с рыночной. Более того, кадастровая стоимость порой оказывается выше рыночной. Ведь последняя, как известно, определяется в процессе купли-продажи. Оценка — лишь вспомогательный инструмент. И если сделок с жильем в России заключается ежегодно на несколько миллиардов долларов, то еще далеко не все земельные участки находятся в рыночном обороте. А значит, и рыночной цены практически не имеют. Как начислять налог?
Проблема носит не только методологический характер. Вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман признает, что пока все работы по массовой оценке недвижимости являются не более чем методом проб и ошибок. С появлением налога конфликты между владельцами недвижимости и налоговыми органами могут приобрести лавинообразный характер. И решать их придется судебным органам. Сейчас у граждан появилось право оспорить в суде кадастровую стоимость квартир и домов, высчитанную так называемым независимым оценщиком, которого нанимают для этих целей органы власти. Но готова ли судебная система к валу подобных дел?
Да и саму методику придется обновлять каждый год. «Создание системы массовой оценки — громоздкая работа. Сомневаюсь, что она будет завершена к заявленному сроку. Ведь нужно построить систему учета и оценки всей недвижимости, чувствительную к рыночным изменениям. Если земля, например, картографируется с самолета, то с недвижимостью такая штука не проходит. Что за объекты расположены в том или ином квадрате? Кому они принадлежат? Это не то что раз в пять лет что-то там подкрутили в модели массовой оценки — и все работает. Периодически надо будет делать переоценку», — говорит аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.
Правительство уже поручило Росреестру создать хотя бы модель массовой оценки рыночной стоимости недвижимости, которую можно было бы утвердить как нормативный акт. И тогда налоговым органам будет на что ориентироваться. Однако, как признают в ведомстве, эта работа еще далека от завершения.
В главном финансовом ведомстве страны не исключают, что методику оценки для начала придется обкатать на нескольких регионах. И только потом говорить о повсеместном введении в действие налога на недвижимость. А то не получилось бы как в Латвии, где налог на недвижимость был введен одномоментно. В результате количество граждан, предпочитающих жить за пределами страны, возросло в несколько раз.
Цены
Плюс с минусами
Введение налога на недвижимость, как говорят эксперты, имеет лишь один плюс. А именно — благоприятно сказаться на российском рынке недвижимости. «Рыночный налог сделает российские города более ухоженными, а жилье — более доступным, — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Логика такая. Увеличение расходов на содержание объектов недвижимости будет препятствовать образованию так называемых пузырей. Ведь главная причина нынешней заоблачной стоимости жилья в той же Москве — ограниченный объем предложения квартир. При этом значительная их часть, построенная в столице в последнее десятилетие, — это так называемое инвестиционное жилье». По самым скромным подсчетам, инвестиционных квадратных метров в Москве 30 процентов. «Кушать» они не просят, содержать их не надо — в них никто не живет. Жди, пока они подорожают, а потом продавай.
С появлением налога на недвижимость, быть таким «инвестором» для многих может оказаться невыгодным. И, как считает господин Репченко, это заставит владельцев начать продавать инвестиционные квартиры.
Правда, для покупателей, то есть владельцев жилья, такая «дешевизна» все равно встанет боком — выгоду от покупки отъест налог на недвижимость.
