Бывает так, что жилье было приобретено в кредит и к тому же находится в залоге у банка, однако нужно его срочно продать, что вызывает некоторые трудности и необходимость изучения многих нюансов.
В жизни случаются разные ситуации, например, ожидается прибавление семейства и хочется приобрести более просторное жилье, или же предстоит переезд в другой город, а может, не дай бог развод и, как следствие раздел имущества? Вообще причины, по которым вдруг возникает необходимость продажи «ипотечной» квартиры не так важны, самое главное, что они есть и тогда возникает другой вопрос: как действовать грамотно в подобной ситуации?
В первую очередь, если вы решили продать свое жилье, купленное в кредит, нужно позвонить в банк и поставить его в известность. Если причины продажи достаточно серьезные, то кредитор не будет возражать. Во время беседы с банковским служащим, необходимо сразу уточнить: каким образом и в течение какого срока нужно написать заявление о досрочном погашении кредита, сколько банку нужно времени на подготовку всей необходимой документации. Звонок в банк является обязательным, так как кроме всех процедур сделки, еще нужно будет сделать запрос на получение закладной на жилье, срок исполнения которой составляет примерно семь дней.
Также еще приблизительно ко дню продажи квартиры и досрочного погашения кредита, банковская организация должна будет рассчитать точный остаток всей задолженности перед ней. Важно не забыть уточнить у банка, кто является держателем вашей закладной, так как она могла быть продан за время выплаты кредита, поэтому ее нужно будет забирать у нового владельца. Можно проконсультироваться в банке обо всех возможных схемах сделки, так как эта информация может оказаться весьма полезной в дальнейшем, во время переговоров с покупателями жилья.
Ну а после решения всех срочных вопросов с банком уже можно действовать по стандартной схеме: разместить объявление о продаже или обратиться к риелтору и искать покупателя. Когда на горизонте появиться возможный покупатель, то можно использовать несколько вариантов действий. Пока квартира находится в залоге у банка, то ее не получиться продать. Поэтому существует две схемы действий при реализации ипотечной квартиры.
Первая схема основана на «доверии» и предполагает снятие обременения или залога одновременно с регистрацией сделки купли-продажи. В тот день, на который запланирована сделка, покупатель приносит задаток в размере сумм задолженности продавца перед банком. Эти деньги сразу перечисляются на счет покупателя в банке, а кредитор их списывает и погашает кредит. В тот же день происходит оформление договора купли-продажи между продавцом и покупателем жилья, а банк в свою очередь выдает заявление о снятие с квартиры обременения. Та сумма, которая остается после этого у покупателя, передается в ячейку, доступ в которую возможен продавцу после получения документа о регистрации права собственности на покупателя квартиры. Все документы, участвующие в сделки, в том числе и закладная, отправляются на регистрацию в УФРС. Таким образом, в результате всех действий покупатель получает недвижимость без обременения, а продавец, оставшуюся после уплаты кредита сумму. Минусами такой схемы является то, что нужно найти такого покупателя, который будет вам доверять на сто процентов, потому, что он сильно рискует, переводя деньги на ваш счет до регистрации сделки купли-продажи. В этом случае, в качестве страховки, можно предложить ему заключить предварительный договор купли-продажи и написать расписку о получении денег.
Существует другой вариант продажи квартиры, приобретенной в кредит. Он носит название «Три кармана». Когда покупатель предпочитает совершить сделку без риска, то можно ему предложить разделить деньги одновременно в две банковские ячейки. При этом в одну из ячеек кладется сумма долга заемщика перед банком, а в другую ячейку – оставшаяся после погашения кредита сумма от продажи квартиры. Бывает, что арендуется еще одна ячейка, в которую кладется письмо банка о снятии обременения. Главным условием доступа ко всем этим ячейкам является предъявление сотрудникам банка оформленного по всем правилам и зарегистрированного в УФРС договора купли-продажи квартиры. То есть в такой ситуации покупатель недвижимости становится сначала заемщиком, а потом и владельцем жилья.
Он выплачивает банку за кредит за счет средств из первой ячейки, в итоге чего с квартиры снимаются все ограничения на продажу. Таким образом, данная схема обеспечивает полную безопасность сделки для покупателя. Однако она является более сложной и долгой по времени, потому, что сначала происходит регистрация жилья на нового собственника, а потом еще нужно время для снятия обременения на жилье. Также еще этот вариант связан с дополнительными расходами по аренде банковских ячеек. Оплата за аренду зависит от величины ячеек и может составлять несколько тысяч рублей.
