Держи нос по метру
Еще на старте стагнации нам отчитались о достигнутом “потолке спроса” на рынке недвижимости. Однако потолку, судя по прогнозам (и далеко не только риэлторским), все-таки предстоит быть пробитым потребительскими головами. Вопрос — когда? И здесь показания экспертов расходятся как в море корабли.
Стагнация продолжается уже более семи месяцев. Масштабного падения цен не произошло: по данным аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”, за первое полугодие 2007 года квадратный метр подешевел в среднем на 3% (особо переоцененные типы жилья в малопрестижных районах упали в цене на 15—20%). И здесь напрашивается аналогия со стагнацией в 2004 году, когда для восстановления спроса хватило 8—9 месяцев. Получается, “потолку спроса” уже немного осталось?
По всей видимости, хоть сколько-нибудь заметное подорожание ожидает нас все-таки не в ближайшие месяцы. Спрос не успеет оправиться, и традиционного жаркого периода на рынке московской недвижимости этой осенью, по мнению большинства “синоптиков”, не будет. Риэлторы признают, что в этот период будут готовы торговаться: настойчивому покупателю удастся снизить стоимость сделки примерно на 2—5%.
Далее возможны варианты. По словам главы Росстроя Сергея Круглика, в следующем году стоимость жилья снова начнет увеличиваться темпами, превосходящими инфляцию. По оценке “Индикаторов рынка недвижимости”, относительное спокойствие на рынке может продлиться еще около года. “Возобновление роста цен в среднесрочной перспективе если и возможно, то вряд ли он будет выше, чем уровень “нормального” роста стоимости недвижимости — то есть около 1—1,5% в месяц”, — считают аналитики. Цифрами уже, впрочем, стараются не разбрасываться ни чиновники, ни “независимые эксперты”. Большинство которых пророчат нам все же “довольно высокие темпы роста цен” и новую стабилизацию в конце следующего года. Все, правда, сходятся во мнении, что нового сверхрывка цен не будет практически точно. Но жаждущему метров населению “для полного счастья”, признаться, хватит и “просто рывка”…
“Надо больше строить” — это уже как мантра. Но не секрет, что со свободными участками, пригодными для строительства, в столице беда, несмотря на освоение промзон. Строительный процесс в Москве стагнирует: в первом полугодии этого года по сравнению с тем же периодом 2006-го объем вводимого жилья увеличился всего на 0,3% (в Московской области — на 41,4%). И в ближайшем будущем резкого роста предложения, необходимого для увеличения доступности жилья, ожидать не приходится…
Один из факторов, который способен подлить масла в огонь, — планируемое разрастание доли социального жилья в Москве. Ведь следствие этого — снижение объемов предложения в сегменте эконом-класса. И, конечно же, рост цен. Большинству претендентов на “квадраты” опять не повезет: они ведь не относятся ни к очередникам, ни к льготникам, ни к переселенцам из ветхого фонда…
“Настоящему индейцу завсегда везде ништяк!”
За доступным жильем, как за грибами, теперь принято отправляться в Подмосковье. В городах-сателлитах Москвы этажи растут гораздо активнее, а цены не так кусаются (хотя постепенно приближаются к московским). Ближайшее Подмосковье “колонизируется”, по оценкам риэлторов, в первую очередь молодыми семьями, чья мечта о московской квартире претерпела крушение.
Чувствуя спрос, строительные компании возводят здесь грандиозные жилые комплексы, а порой и целые микрорайоны. Самая глобальная стройка — в Павшинской пойме, что в Красногорском районе (здесь будет введено 1,3 млн. квадратных метров жилья). Типовые панельные дома улучшенной планировки (эконом-класс) стартуют здесь с 2 тысяч долларов за “квадрат”. А например, в Балашихе, всего в двух километрах от МКАД, возводятся монолитно-кирпичные дома — и 2 тысячи “зеленых” здесь средняя цена. В среднем за те же деньги можно найти “улучшенную панель” в зонах массовых строек Одинцова, Мытищ…
Модная альтернатива московской квартире — таунхаусы. Сейчас в Подмосковье в активной продаже находится 43 поселка, в которых предлагается около 2000 таких “хаусов”. Их стоимость сильно зависит от направления: самые дорогие располагаются вблизи Егорьевского и Новорижского шоссе (от 1600 до 1800 долларов за “квадрат”), самые дешевые — по Киевскому и Ярославскому (910—1350 долларов). В среднем таунхаус обойдется примерно в ту же сумму, что и трехкомнатная квартира в спальном московском районе. Только “квадратов” у вас будет раза в два больше.
У таунхаусов, правда, есть важный минус. Его жильцу придется оплачивать обслуживание инфраструктуры поселка — охрану, ремонт внутренних дорог, уход за газонами, содержание магазина, детской площадки и т.п.
Процент рубль отберет
Для тех, кто все же спит и видит себя москвичом-собственником, остается вариант, плюсы и минусы которого лучше рассмотреть заранее. Речь, конечно же, об ипотеке, об успехах которой нам практически непрерывно отчитываются чиновники разного уровня. Ипотека даже умудряется перевыполнять планы: в этом году объем выданных кредитов может значительно превысить официальный прогноз в 300 млрд. рублей, который озвучил первый вице-премьер Дмитрий Медведев. С начала года народ “кредитнулся” уже более чем на 200 млрд.
Часть “заслуги” принадлежит, правда, пресловутому росту цен на жилье: людям приходится одалживать у банка больше, чем раньше. Если еще год назад средний размер кредита составлял около 70 тысяч долларов, то теперь — 120 тысяч. Эта сумма говорит и еще об одном: нынешние получатели ипотеки в основном либо улучшают свои жилищные условия, либо имеют значительные накопления. Потянуть кредит на сумму, которой бы хватило на покупку квартиры, может позволить себе редкий россиянин. Но что там говорить о полной сумме. Долг даже в 100 тысяч долларов с трудом осилит та семья, чей совокупный доход составляет около 3 тысяч “зеленых” в месяц. Даже при средней ставке в 12% из этого общего дохода придется в течение десяти лет отдавать банку более 1800 “зеленых”.
Но экономически продвинутых клиентов может смутить и отпугнуть мысль о переплате. Даже самые либерально настроенные банки выдают ипотечные кредиты под 9—11% в валюте и под 11—12% в рублях. В среднем же ипотека предлагается нам под 13% годовых (в рублях). В связи с этим ипотечную ситуацию в России недавно признали неудовлетворительной: такой вердикт вынесла в конце июля Комиссия Совета Федерации по взаимодействию со Счетной палатой.
Пока обдумываются пути снижения ставок хотя бы до приемлемых 6—8%, банкиры пытаются упаковать в привлекательную обертку уже имеющиеся варианты. В последнее время навстречу клиенту была совершена целая серия демонстративных движений: отмена или снижение первоначального взноса, увеличение сроков кредитования, введение спецпредложений, возможность перекредитования. Без подвохов, как водится, не обходится.
Спецпредложения. Банкиры иногда объявляют о временных предложениях “Налетай — подешевело!”. Для клюнувших могут быть снижены ставки, либо на оговоренный период времени отменены все комиссии банка. Однако при этом кредитор, конечно, назовет свои условия. Например, приобретать квартиру придется у “дружественной” компании — партнера банка. При этом выбор окажется сильно ограниченным, да и расценки на жилплощадь будут скорее всего предложены выше среднего.
Нулевой или уменьшенный первоначальный взнос. Здесь засада вполне простая: нужно приготовиться к повышенным ежемесячным платежам по кредиту.
Кредит в “экзотической” валюте. Ставки по кредитам в швейцарских франках (7%) или японских иенах (6,5%) — хорошая приманка. Однако это действительно выгодно, если вы имеете в этих самых иенах или франках доход. В противном случае кредит становится рискованным по причине возможных изменений курсовой стоимости данных валют.
Перекредитование. Если вы одалживали деньги под 18% годовых и с завистью взираете на тех, кто получил ипотеку под 12%, можете перекредитоваться. Подводный камень — придется приготовиться к новым расходам. Опять платить за рассмотрение заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита, оценку недвижимости и другие услуги, предусмотренные банком. И еще перестраховать все риски у удобренного банком страховщика. Так что побочных эффектов у этой операции хватает.
“Длинные кредиты”. Сроки кредитования увеличены аж до 40 лет. Ежемесячный платеж при этом, конечно, уменьшается — за счет “размазывания” суммы. Но в итоге переплатить можно раза в три. Вот предложение одного из банков: кредит 135 тысяч долларов на 40 лет под 12%. Выглядит неплохо, пока не заставишь банк посчитать итоговую сумму. Вместе с комиссиями и прочими отчислениями, если верить самим банкирам, набежит 667 тысяч долларов. А что если где-то еще зарылся скрытый процент?
Кстати, о скрытых процентах. С 1 июля по распоряжению Центробанка все банки обязаны указывать реальную ставку в своих кредитных договорах. Банкиры тут же придумали хитрость, ссылаясь на то, что заранее рассчитать ставку невозможно. Чтобы выяснить обещанную реальную стоимость кредитов в разных банках, клиенту теперь приходится в каждый из них сунуться со своими заявками. Да еще и получить на них одобрение. Только после этого банкиры поведают, во сколько раз на практике возрастет обещанная “супервыгодная” ставка.
Для сравнения: средние цены “квадратов” в Москве и области (Цена за кв. м)
Новостройки-многоэтажки до 5 км за МКАД - 2378
Новостройки-многоэтажки от 5 до 30 км за МКАД - 1719
Коттеджи (до 35 км от МКАД) - 3326
Таунхаусы (до 30 км от МКАД) - 2810
Панельные и блочные многоэтажки в Москве - 3823
Монолитные и кирпичные многоэтажки в Москве - 4449
Монолитные и кирпичные многоэтажки в Москве 4449
Где активнее всего берут ипотечные кредиты*
( Доля от всех выданных ипотечных кредитов )
Москва 20%
Московская область 8%
Тюменская область 8%
Санкт-Петербург 7%
Ханты-Мансийский АО 5%
* По данным ЦБ.
