До сих пор строительство паркингов в Москвы было не самым выгодным занятием. Москвичи, экономя на стоянке, предпочитают оставлять машины в переулках, на тротуарах, лишь бы не платить. Но если новый мэр полностью запретит парковку на улицах, да еще и проследит, чтобы запрет не нарушался, то строительство стоянок может стать более прибыльным занятием: сегодня существующие парковки заполняются на 30%.Slon.ru и директор по продажам коммерческих площадей компании MR Group Григорий Длуги решили просчитать, во сколько обойдется строительство паркинга, и как быстро инвестор сможет вернуть вложенные деньги сейчас и если заполняемость платных парковок станет более подходящей для бизнеса – например, 75%. Для размещения парковки выбрали район метро «Таганская». Земля здесь стоит немного дешевле, чем в других районах вблизи Садового кольца, что положительно скажется на экономике проекта.
Участок площадью 0,3 га на Таганке можно купить примерно за $15 млн. Пятно застройки довольно маленькое, но если построить сооружение высотой восемь этажей, то можно будет разместить около 250 парковочных мест. Общая площадь стоянки – 10 000 кв.м. Конечно, это очень высокое здание для паркинга, на верхние этажи будет заезжать довольно сложно, но проект становится более привлекательным для инвестора. Себестоимость строительства, по словам Длуги, обойдется в $500 за кв. м. Общие затраты на строительство составят $5 млн, а суммарные инвестиции в проект – $20 млн.
Теперь о возврате инвестиций. Сегодня средняя стоимость часа парковки в центре столицы 100 рублей, заполняемость парковок – 30%. Основной доход, на наш взгляд, паркинг будет приносить в дневное время, с 8 часов утра до 12 ночи. Конечно, будут люди, загулявшие в ресторанах и оставившие машину на ночь, обеспеченные жильцы окрестных домов, заключившие месячные контракты. Но пусть это будет дополнительным бонусом для инвестора. В этом случае годовой доход от нашего паркинга в нынешних реалиях составит 36,5 млн рублей. Расходы, включая эксплуатацию стоянки, коммунальные услуги, зарплату и налоги мы заложили на уровне 20%. В результате, прибыль на текущий момент составляет 29,2 млн рублей (или $940 000), а окупаемость проекта превышает 20 лет. Инфляционную составляющие мы решили не учитывать для простоты расчета.
По мнению Длуги, если цена останется прежней, при полном запрете стихийной парковки заполняемость нашего объекта будет уже 70–80%. Годовой доход от паркинга в этом случае составит 91 млн рублей (около $3 млн). Затраты на эксплуатацию, налоги, зарплату и др. – минус $500 000 – 600 000. В результате получается, что стоянка окупится за 7–10 лет. Это мало. Для сравнения, срок окупаемости офисной недвижимости сегодня составляет 10–15 лет. При этом на строительство бизнес-центра уйдет около двух лет, стоянку можно возвести за полгода.
Еще один аргумент в пользу строительства парковок. Недавно Сергей Собянин пообещал максимально прекратить строительство офисов и торговых центров внутри Третьего транспортного кольца. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, офисные проекты еще можно переделать под жилые, а вот с проектами торговых центров, которые расположены вдоль дорог, провести редевелопмент будет сложно. Ни жилье, ни гостиницы на этих площадках построить нельзя. И для таких проектов паркинг может стать удачным решением проблемы. Может быть, если строительство паркингов станет выгодным занятием, их наконец станет больше, а проблем с парковкой – меньше.
