Минэкономразвития планирует возродить доходные дома. Чиновники выражают уверенность, что с их помощью можно будет удовлетворить потребность в дешевом жилье в нашей стране. Эксперты же уверены совершенно в другом: эти масштабные планы – не более, чем очередная утопия.
Доходная недвижимость уже давно не новинка в России. До революции в Санкт-Петербурге доходных домов было построено больше, чем недвижимости на продажу. Приобрести собственное жилье в столице было проблематично и в те времена, поэтому вариант съема устраивал не только рабочих людей и бедных студентов, но и людей более богатых.
Октябрьская революция 1917 года принесла революцию также и на рынке недвижимости. В результате доходные дома перестали строить в течение следующих восьмидесяти лет. Когда же о них вспомнили, выяснилось, что ни государство, ни рынок не готовы их снова строить.
В наше время эта перспективная и привлекательная идея приглянулась Министерству регионального развития, которому принадлежит разработка новой программы строительства доходных домов. Об этом представителям субъектов Российской Федерации сообщил на прошедшей накануне презентации проекта заместитель главы Минрегиона Константин Королевский. К концу сентября региональными представительствами будет составлен список тех участков, которые пригодны для постройки арендной недвижимости.
Начиная с 2020 года, 20% всего нового жилья, предназначенного для сдачи в аренду, будет сдаваться внаем по новой схеме. Это жилье будет использоваться государством как для социальных нужд, так и для желающих на свободном рынке. В отличие от другого жилья, на площадь, арендуемую в доходных домах, невозможно будет оформить право собственности. Квартиранты будут платить ежемесячную арендную плату.
Новая программа Минрегиона прописывает такой пункт: застройщик, который занимается реализацией проекта постройки доходного дома, сможет взять средства на строительство у коммерческих банков. Он имеет право оформить кредит сроком на два года под 10-11% годовых, при этом региональные власти выступят гарантом. Когда строительство будет завершено, управляющая компания выкупит дом, оформив ипотеку в АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) под 10% годовых на срок до 20 лет.
«В данный момент на рассмотрении у Думы находится законопроект относительно альтернативного способа проведения аукционов за право аренды земли под строительство недорогого жилья. Выигравший получает землю в пользование практически бесплатно, однако он обязуется продавать на рынке построенное жилье по ценам ниже, чем установленные цены в каждом конкретном регионе. Выиграет на аукционе тот, чья предложенная цена окажется ниже. Во всем процессе активными участниками так и остаются АИЖК и банки. Такая же схема приемлема и для доходных домов. Еще до начала процесса строительства необходимо оценить арендную ставку и предложить застройщику сдавать в аренду жилплощадь по цене, не дороже, чем установленная арендная ставка», – поделился Константин Королевский.
С первого взгляда предложенная программа достаточно привлекательна, однако эксперты сомневаются в ее жизнеспособности и потенциале реализации в современных условиях. Безусловно, АИЖК найдет средства, чтобы кредитовать строительство доходных домов. Только хватит ли этих средств? Константин Королевский озвучил цифру будущих доходных домов – 20% от всей возводимой недвижимости. А это огромные деньги. Что касается девелоперов, способных поддержать этот проект на ранних стадиях, то для них пока здесь маловато стимулов, да и сформулированы они как-то расплывчато.
Окупаемость проекта доходных домов составляет 15-20 лет – не больше и не меньше, чем других проектов строительства арендной недвижимости. Если застройщики захотят продавать доходные дома по рыночным ценам, привлекательность этого бизнеса будет сведена к нулю. А если они опустят цену ниже рыночной, то будут работать себе в убыток. В этой ситуации только государство может пойти кому-то на уступки. Только от государства зависит, появятся ли в ближайшие несколько лет доходные дома в России.
